写于 2018-12-27 05:13:01| w88优德官网| 国外
<p>多年来,包括国内HNI,NRI和机构基金(国内和国外)在内的一些投资者积极涌向印度的房地产行业以寻求卓越的回报而且当之无愧,因为对该行业的谨慎投资一次又一次实现了可观的回报自从2005年印度注释2中印度房地产投资的外国直接投资(FDI)框架自由化以来,该部门已经见证了大量的投资和资本流入据某些估计,高达约150亿美元 - 在过去的5年里,仅在这一领域投资了200亿美元鉴于印度的增长故事,年轻和工作中产阶级的出现,收入水平的提高以及最终买家融资的可用性,出售印度房地产相对容易至少在功率点演示和excel模型中的故事自第一轮外国投资以来已经过去近6年了我们对情况进行了评估,看看事情是如何实际发现的那样仔细观察事情会让投资者(包括国内和国内)感到沮丧,他们对该行业的投资基本上还没有实现20 %+ IRR如预期在本文中,我们仔细研究各种房地产资产类别(包括住宅,商业,酒店和零售)的现实情况,并分享一些关于哪些资产类别更有可能实际存在的想法未来投资者将获得真正的回报住宅部门:住宅部门已经证明通过上一次金融危机的起伏起伏最具弹性,此后经济放缓,印度房地产的大多数需求驱动因素都被排除在上面诸如收入水平上升,家庭核化,廉价住房融资渗透等段落(但在部分地区见证的情况下,没有接近次贷条件的地方)实际上,在印度各个一线和二线城市中,实际上正在实现这一目标</p><p>根据PropEquity的市场数据,印度主要的一线和二线城市(包括孟买)建造的所有住宅产品中近90% ,NCR地区,钦奈,班加罗尔,加尔各答,海德拉巴,浦那和Ahemdabad)出售此外,目前正在建设中的近65%的住宅产品也已售出(预售)!如此高的销售和吸收水平证明,印度住宅房地产行业的投资机会实际上是非常真实的,并且只要需求驱动因素保持不变,很可能会持续下去</p><p>当然,定价往往是周期性的通常情况下,每当销售量增加时,开发商就会不遗余力地提高价格随后,价格明显上涨会阻碍购房者做出购买决定,从而导致销售量下降最终一旦开发商意识到他们的销售量已经干了他们不情愿地降低价格或提供聪明的融资计划以吸引有抱负的购房者,从而再次启动购买狂潮虽然价格的这种周期性变动将在未来继续发挥作用,结构至少,住宅房地产印度部门仍将是有利的资产类别未来商业部门:一个驱动力通过大多数一线和二线城市的主要商业口袋,如孟买的Andheri&Bandra-Kurla Complex(BKC),班加罗尔的怀特菲尔德,浦那的Hinjewadi,钦奈的Old Mahabalipuram Road(OMR)和Hyderabad的Gachibowli将在商业/办公室部门普遍存在严重的供过于求的情况人们可以很容易地在完全建造的办公楼或半成品和废弃的建筑工地中找出几个空地板用于商业用途如果是少数此类项目或合理水平的空置,一个可能将这种供应过剩视为一种暂时现象然而,在某些印度城市,供过于求的水平足以满足未来4 - 5年的需求,这取决于当前和历史吸收水平那么商业部门的情况如何出现如此可怕的错误</p><p>嗯,大多数这些项目都是在2006 - 2008年的黄金岁月中概念化的 开发人员(又名“FSI最大化者”)被IT政策和经济特区框架等FSI增强计划所吸引,并选择在不了解需求和供应的情况下建立商业空间</p><p>仔细研究需求方面的情况将令人陶醉印度高达70%的商业空间需求来自IT / ITeS部门不幸的是,这个行业的客户基本上与某个特定地点没有任何关联,并且通常会寻求最小化他们的房地产成本</p><p>鉴于如此严峻的地面现实,投资者将会做得很好暂时忽视商业部门,除非位于孟买或德里的主要CBD中的奖杯资产可能值得仔细看待酒店业:在宏观层面上,酒店业通常是饥荒和盛宴的企业当时机好,经济蓬勃发展时,更多的人想要商务旅行和休闲旅行但是,当时间不好时,旅行预算是第一个被削减的历史上可以看出,以RevPAR(每间可用房间的收入)增长衡量的酒店业增长与GDP水平的增长密切相关因此从宏观层面来看,至少印度酒店业的未来看起来很光明</p><p>在大多数印度城市中,酒店区域内的细分市场得到很好的满足,确实在中端市场和预算细分市场中有一个令人信服的机会</p><p>据说,这个行业可能不适合所有投资者,因为酒店开发通常是高资本密集型的​​,只能带来回报更长的时间此外,大多数一级和二级城市的土地成本过高,使得投资者难以从ROE最大化的角度出发,以当今市场价格购买中等市场/经济型酒店的土地</p><p>即使印度的酒店业有明显的长期机会,也可以提供这种绿地投资只对那些以历史购买价持有土地的现有土地所有者说,投资者总是希望收购现有的酒店,但是我们很难找到印度的酒店老板,他们已经准备好将他们的酒店资产用于评估对任何金融买家都有意义零售业:零售业是印度房地产业中最容易被误解的资产类别之一鉴于中产阶级的可支配收入水平不断提高以及现代印度人不断增加的消费倾向,一些行业权威人士宣称投资进入零售业(包括购物中心和购物中心)将是印度的好赌注在2006-2008时代,一些开发商继续在几个一线和二线城市建立大量的零售商场空间</p><p>部门,这个零售空间的大量目前空置所以这里出了什么问题</p><p>人们忽视了这样一个事实,即零售商场的规划和开发本身就是一门科学,需要仔细了解消费者的行为以及消费者如何做出购买决定印度的开发商和规划人员在以前的零售相关企业中炙手可热理解并实施这门科学因此,除非投资者在有组织的零售业中具有强大的背景,否则最好暂时忽视这一领域,因为它仍处于萌芽状态并在印度被误解(Vaibhav Jatia是Rhythm Realty是一家房地产开发公司的董事总经理,该公司在孟买及其周边地区从事住宅和酒店相关的开发</p><p>他之前曾在印度的房地产私募股权行业担任投资专业人士,首先是雷曼兄弟(LBREP),